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収益物件

日本政策金融公庫の融資状況について

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いつもありがとうございます。

本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

不動産会社の担当者様より、千葉県柏市で良い物件が出たとの紹介を受けて、一昨日朝9:00に現地調査を実施してきました(^^♪

木造2建ての築古アパートでしたが、路線価も高く積算もあるとの事でしたので、早々に買付を入れて日本政策金融公庫の融資担当者へアポを取り、融資の相談をして来ました。

今回は、法人での購入希望を伝えており、創業融資が可能か否かを含めて検討して頂く事を事前に伝えております。

持参した資料としては、日本政策金融公庫の指定様式ではなく、普段使い慣れているパワポで自分なりの構成で考えて(計数、将来性、目的などなど、、、)提示しています。

私が過去に購入したアパートのイメージは、融資実行時に抵当権抹消となるので、事前に担保が必要との事を言われ????、意味が分かりませんでした。

よくよく話しを聞くと、日本政策金融公庫は購入前に担保を差し出すルールになっているとの事でした。(知りませんよ(-_-;))⇐支店によっても異なるそうです。

それと、築古アパートの売値(例1千万円)だとした際に、融資としては諸経費(不動産売買手数料、登記費用、火災保険、不動産取得税、その他費用)を全て記載して、その総合計の10%を自己資金から捻出しなければならず、実態としては9割融資となります。(積算も出ていたので、不動産会社の担当者さんはフルローンでも可能!?)と言っていたので、、、、

又、このアパートはだいぶ築年数も行っちゃっているので、修繕費用も含まないとダメとの事になり、結局今回の物件は一旦見送りとしました。

自己資金を使用するのは、問題ないのですが、なにせ築古過ぎて私にもいつまで耐久可能かは不明(リスク)でしたので、実は日本政策金融公庫に相談に行く途中でも迷っていました。

今回説明資料の中で「概算修繕費(100万)」と記載した所に、日本政策金融公庫の担当者様から突っ込みが入り、仮に修繕費(100万)どころではなく、建替えた方が安いケースだった場合もありますよ。っとの事を言われ、古すぎる築古アパートは敬遠した方が良いと感じました(-_-;)

実は、私の師匠も同物件を私より1日早く現地で下見をしたそうですですが、決して悪くはないが、築年数と同地区の家賃相場が崩れているとの事で見送りとしたと聞いたので、私もどこか心の中で「引っかかるもの」があり、今回の物件に対して自己資金を投入してまで購入するものではないと判断しました。

築古アパートの耐用年数(償却期間)は22年ですが、近年建築された物件はこまめに手入れをすれば100年近く持つと言われていますが、それは、近年建てられた物件であり、40年以上前に建築された物件は果たしてどうか、私にはわかりませんでした。(運任せの勝負をするつもりもありません(;^ω^))

まだまだ、これから良い物件が出てくると思いますので、それまでは買いたい病を封印して、現金を温存するようにと師匠からも助言があり、今回の物件はスパットと忘れる事にしました。

不動産会社の担当者様からは、日本政策金融公庫は支店によって全く異なる考えなので、仕方無いですね!!との事でした。

ただ、私に取っては日本政策金融公庫の担当者様の面談は非常に有意義で、ある程度の融資基準が明確に分かった事が何よりもの幸運でした。



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