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経理処理

減価償却費の「表の顔」と「裏の顔」とは!?

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いつもありがとうございます。

本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

確定申告もようやく終わり、皆様も一息ついている頃かと存じます。

本日は、減価償却費について、税理士さんから教えて頂いたネタを記事にしています。

減価償却が進んだ物件に潜む罠「簿価」について

物件の売却する際に購入金額とほぼ同等もしくは、それ以上の金額が提示されたと仮定します。大抵の投資家さんであれば、物件の入れ替えなどを考えて、「この金額で売却できるなら損もないし、売却しようとかんがえるでしょうネ!!」

しかし、「購入金額と同等で不動産を売却(+-プラマイゼロ)できれば譲渡益は発生しないから税金は掛らないと考えますよね~!?(本音は少しでも高く売却したのですが、、、)

不動産所有期間が長い「減価償却」が進んだ物件ほど「簿価」が下がり譲渡益が発生しやすい仕組みになっていることがある事を理解しましょうネ。

“簿価”の仕組みを知っておけば売却の正しい損益計算ができると税理さんから教わりました(^^♪

減価償却費は見えない支出として毎年の節税には大きな効果を発揮しますが、その一方で減価償却が進むと、その償却額分だけ建物の価値は低く計算されることになります。これが「簿価」となります。

例えば、私の不動産仲間のAさんが、5年以上前に個人事業主で築古30年超の木造アパートを3,500万円(土地価格3,000万円、建物500万円で契約)で購入したとします。この築古物件を減価償却が終わったこともあっていよいよ売却することにした際に、仲介手数料などの諸費用に120万円程度掛かりましたが、幸運にも購入時よりも50万程高い3,550万円で売却できた(うぉ~ラッキー!!)で終わる訳はありませんよネ(-_-;)

譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得

短期譲渡所得になるか長期譲渡所得になるかの境界線は、「譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうか」となります。また土地や建物に関する譲渡所得は、他の所得とは別に分離課税という計算方法によって税額を求めることになりますが、それぞれの税率は以下のとおりとなります。

短期譲渡所得の税率 長期譲渡所得の税率
所得税 30% 15%
復興特別所得税 2.1% 2.1%
住民税 9% 5%

実際の売却ケースについて

今回のケースの場合、私なら無知なため安直に以下のような計算をしてしまったかも知れません。

売却価格3,550万円 ― 取得費3,500万円 ― 仲介手数料などの諸費用120万円 = 譲渡益▲70万円(マイナス70万円)

譲渡益が出ていないのだから納税額の必要はなし(つまり0円)、と考えます。(←この考え方が一番イケてないです。)

建物部分の価格は売却時の簿価で計算しなければなりませんから建物価格は購入後4年で減価償却が終わっているため0円となります。つまり取得費は

土地3,000万円 + 建物価格0円 = 取得費3,000万円となるそうです。

売却経費を除いた譲渡益は、

売却価格3,550万円 ― 取得費3,000万円 ― 売却経費120万円 = 譲渡益430万円、、、となります。

ここにかかる長期譲渡所得税(15%)は約117万円となります。ということは実際は売却費用120万円と税金117万円を合わせなんと237万円の支出が発生します。この結果、実際の手残りは、

売却価格3,550万円 ― 所得税等約117万円 ― 売却経費120万円 = 手残り3,313万円
※若干金額に間違いはご勘弁くださいませm(__)m

3,313万円となり、購入時より187万円のマイナスになってしまいました。(ガッカリ~)

「減価償却費」の恐ろしさを知りましょう

このように、期間によって様々ですが、多くの経費として貢献してくれる減価償却費も「表の顔」「裏の顔」があり、メリットのみ与えてくれるわけではありません。上述に記載した例によって、売却時に「簿価」と言う見えない恐怖がある事を覚える必要もあります。

不動産投資家の皆様も、簿価の逆鱗に触れる事なく、正しい知識を身に付けて対応するれば、大きな間違いが回避できると思います。

不動産関連に強い税理士さんと会話していると、税理士報酬は正しい情報を教授出来る場でもあります。

正しい知識を持っていると将来の売却のタイミングも考えた物件選択にも役に立つハズです。

誤った知識を持ったまま購入、売却をしてしまったら5年間の運用益の多くが売却時の納税によって消えてしまうことにもなるわけですね。もし、こういった知識を事前に持っていれば運用中の納税額と売却時の納税額にもコントロールを利かせることができるのです。

私は、築古木造物件が投資対象ですので、この辺りは大変重要かと思います。

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