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設備(エアコン、給湯器)の故障

いつもありがとうございます。

本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

不動産投資家に取って頭が痛い(悩ましい問題)のは、設備故障(エアコン、給湯器など)です。

先日も、普段オーナーである私から連絡してもコールバックすら無い担当者が20時頃に携帯へ連絡が来ました( 一一)

たぶん悪い話しだなぁ~と「ピーン!」っと来ました。着信拒否でもするか迷いましたが、入居者様に何かあったら大変な事になるので、渋々ですが電話にでました。

案の定、開口一番に悪いお知らせです!!、入居者様のエアコンが故障したので、修理手配を使用と思いますが、15年前に設置したエアコンのため部品もなく交換をさせて頂けないでしょうか!?との連絡でした。(15年前のエアコンを修理する選択肢がある方はいませんよ!!)

即答はせずに、私の知り合いの業者へ連絡してエアコンの在庫有無の確認と金額の提示(6万円後半)を同時並行しています。

管理会社から直ぐにメールでお見積書を送付して頂きましたが約9万円(この管理会社は一律との事)でした。

まぁ、当然管理会社の手数料が乗っているので仕方ありませんが、単身世帯に9万円支払うと回収までに約3ヶ月かかります。

と言う訳で、管理会社へは在庫が確保出来たので、こちらで対応する旨を翌日の朝、メールと電話で伝えています。あとは、知り合いの業者さんが管理会社へ連絡して入居者様とのエアコン交換日時の調整をして終了となりました(^_-)-☆

 

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消防設備保守点検

いつもありがとうございます。

本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

不動産管理会社より、何やら見慣れない見積書(消防設備保守点検)なるものが、メールで送付されてきました。私が所有する物件はほぼ単身世帯が中心でしたので、

ファミリー世帯(150㎡以上)物件を所有する事が初めてでしたので無理もありません(*´з`)

そもそも、私は不明な事をそのままにはしない性分でしたので、不動産管理会社には見積書の中身を精査してから回答する旨で一旦ペンデイングとした。

消防用設備等の点検について

消防法により消防用設備等を設置することが義務づけられている防火対象物の関係者(所有者・管理者・占有者)は、その設置した消防用設備等を定期的に点検し、その結果を消防長又は消防署長に報告する義務があります。
消防用設備等は、いついかなる場合に火災が発生しても確実に機能を発揮するものでなければならないので、日ごろの維持管理が十分に行われることが必要です。
このため、消防法では消防用設備等の点検・報告ばかりでなく、整備を含め、適正な維持管理を行うことを防火対象物の関係者に義務づけています。

点検、報告をしなければならない人

所有者
管理者(ビルの管理会社等)
占有者(テナント等)

点検の種別と期間

・機器点検(6か月に1回以上)>消防用設備等について、主に外観から又は簡易な操作により判別できる事項を確認します。(非常電源の自家発電設備と動力消防ポンプは作動させます。)
・総合点検(1年に1回以上)消防用設備等を作動させ、又は当該消防用設備等を使用し、総合的な機能を確認します。点検の基準は:消防庁告示により定められています。

報告期間と受付窓口

特定防火対象物は1年に1回報告、非特定防火対象物は3年に1回報告

点検をする人

下記の1又は2に該当する建物は、消防設備士、消防設備点検資格者による点検が必要です。
1.延べ面積が1000平方メートル以上の建物
2.特定用途が3階以上の階又は地階にあり、階段が1つの建物(屋外に設けられた階段等であれば免除)
(捕足)特定用途とは、店舗、飲食店、ホテル、病院など不特定多数の人が利用するもの

・上記1及び2以外の建物
建物の関係者等でも行えますが、消防用設備等は特殊なものであるため、専門的な知識を持つ有資格者による点検を実施するよう指導しております



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【不動産投資家への道】新規法人口座開設⑧(TB信金さん)

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本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

先日、GN銀行さんに開業間もないので新規口座開設はNGとの連絡がり、私の新規法人開設は3行と決めていたので、もう1行は個人事業主の時に開設した「TB信金さん」へ別件で伺った際に少し相談した結果、直ぐ開設出来ますので、いつでも来て下さいとの有りがたいお言葉を頂き、かつ、不動産融資の話しもしょう!!との融資担当者からの以外な会話もあり、その日は上機嫌で帰宅しました(^^♪

世の中、捨てる神があれば拾う神もあるとその時思いました。(-_-;)

翌週、アポ取りをして必要書類「法人登記簿、身分証明書、印鑑登録書、法人印鑑、法人ゴム印」を持参して、融資担当者がすぐに記入方法を手取り教えて頂き、通帳作成には時間がかかるので、本題の不動産融資の会話へと移る事になりました。



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【不動産投資家への道】新規法人口座開設⑧(GN銀さん)NG

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本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

新規口座開設のため、12/12アポを取り新規口座開設の資料一式と事業計画書的な資料も持参して。GN銀行さんへ説明に伺い、新規口座開設の手続きを実施しています(^^♪

非常に対応も良く、これは間違い無く新規口座開設は出来ると踏んでいたのですが、いつになっても相手から連絡が来ず、年を跨いだ本日1/5に支店長代理より携帯に電話があり、大変申し訳ございませんが、起業して間もないので残念ですが、今回は口座開設はお断りとなりました。

まぁ、最初から新規法人口座開設は難しい旨の説明でしたので、感情は特にありませんでした(^^♪

それにしても、口座開設NGであればもう少し早く回答をくれれば、、、、




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【不動産投資家への道】新規法人口座開設⑦(K信金さん)

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本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

念願かなって、やっとK信金さんで法人口座の開設が完了しました(^^♪

そこで、インターネットバンキングも利用するので、窓口で申し込んだ際に家賃振込などの実績が無いのでその場では作れないとの事でした。(えーっ聞いてないよ。)
一度、家賃振込などで実績を確認してから、インターネットバンキングの利用申し込みが可能になる旨の説明であった(*’ω’*)

なんだかシックリしない感じです~。。。

訂正2018年12月28日 営業担当さんよりインターネットバンキングの利用は直ぐに可能になった旨の連絡がり、年明けに申し込みました。

まぁ、恐らく私だけでなく法人を新規で開設する際には、そのようなルールになっているでしょうが、、、

サラリーマンで物件を買い進めた時と比較すると、法人は全ての処理においてリードタイムが長すぎる感じですよ( 一一)



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【不動産投資家への道】法人口座はいくつもつ!?

いつもありがとうございます。

本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

不動産投資家の諸先輩方や投資家仲間に、新規法人口座開設は1行のみか、もしくは複数(3行以上)との取引をするべきか聞いた事があります。
それぞれの目論見は、やはり開設した銀行がこの先融資をして頂けるか否かにかかっていると思います(^^♪

まぁ、当然ですよね!!融資を得る前提は黒字決算が必須なのは誰に聞いても分かりますが、それ以外にも法人の信用(例えば、資本金が1000万円以上とか、個人資産が数億円単位とか)がある方であれば有利に働く事は想像がつきますね。

法人設立「ホヤホヤ」の企業に、金融機関はお金を融資するのでしょうか!?

私は一度も決算を終えていない企業に融資など無いと聞いた事があります。当然、私の師匠からも最低3年くらい実績が必要だね!!!っと、、、

ところが、先日司法書士の先生と会話する機会があった時には、今の〇〇銀行は法人設立前から融資の確約をして、急がせて法人設立をさせ物件の購入斡旋をしていると聞いた際には、驚愕をうけました。(司法書士の先生も最近こんな案件多いよ、特に合同会社がね。。。)

融資を受ける方の人物像(物凄い資産家かも知れませんが)や背景は分かりませんが、でも、現実は法人設立「ホヤホヤ」に対しても融資を受ける事は皆無ではない事を知りました。



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【不動産投資家への道】新規法人口座開設⑥(K信金さん)

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本ブログの管理人(十九代目大吉右衛門)です。

先日、自宅兼事務所へ銀行の方が来訪して、【不動産投資家への道】新規法人口座開設④(自宅兼事務所への訪問!!)

↑詳しい内容はこの記事にありますので、お読み頂ければ幸いです👀

昨日、やっと吉報があり新規口座開設承認が降りましたので、都合の良い日にご来店頂ければ、、、との連絡があり、念願だった口座が開設する所までやっと辿りつきました😃

本当は、個人口座(それなりの預金額)もあり取引も数年間に及んだからかも知れませんが、、、

明日にでも、現金(資本金)とプラスαとして、役員借入金も預ける予定です。



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